2015年房地产经纪实务：我国土地基本制度

一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。

形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。

二、土地管理制度

1、土地登记制度：国家依照法定程序将土地的权属关系、面积、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属，加强政府对于土地的管理，保护权利人合法权益的制度。

土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。

2、国有土地有偿使用制度（20世纪80年代）。我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者授权经营。

特征：坚持城市土地国家所有制；土地有偿使用的形式多样化；双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用；强化有形市场建设和专业化的中介服务。

3、土地用途管制制度（1998年）。特点：带有明显的强制性；需要多部门协作；各级人民政府是实行的主体。

土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。

传统城镇国有土地使用制度：行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用；土地大量浪费；增值得不到回收